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时间:2017/10/22 14:18:12    阅读: 20次    来源:智尊国际娱乐城现金开户

张耘认为,在现行规定中,政府各部门对物业管理公司的监管不到位,由此给物业产权人带来的直接或间接损失,应当承担什么样的责任,《办法》没有明确的界定。另外,小区开发建设单位获准变更规划,从而造成业主直接或间接的经济损失,政府规划部门应当承担何种责任,《办法》中也没有明确规定。

业主知情权被变相剥夺

张耘说,居住小区经综合验收合格后,开发建设单位可向居住小区物业管理委员会(业主委员会前身)办理移交的政策可操作性很低。居住小区经综合验收合格后,房屋未必全部售出,即使全部售出,业主委员会也不可能马上成立。实际的操作是,开发商直接向已购买房屋的部分业主移交,而整体的物业资料则转移到了物业管理公司手中,这样,业主对物业的知情权没有得到应有的尊重和保护。

其次,《办法》规定,在业委会成立之前由开发建设单位负责物业管理,并可选择物业公司进行前期管理。这样业主对物业公司的选择权无法保证。

共有设施收益权属模糊

张耘介绍说,在《办法》第十二条中,规定了物业管理公司的权利,包括“劝阻、制止损害他人物业或妨害物业管理的行为,对造成的损害,有权要求赔偿”的权利。张耘表示,这实际上赋予了物业管理公司一定范围内的行政执法权,将业主置于一个弱势的地位。而《办法》第十二条相关规定则模糊了小区业主共有设施的经营收益权属问题。

业委会无社团法人地位

此外,张耘表示,目前业主委员会难以成立已经成为一个普遍的现实,即便是对于成立的业主委员会,其地位也比较含糊,并没有独立的社团法人地位,不具备承担民事主体法律责任的资格,面临着身份上先天的尴尬和不足。

■焦点调查

焦点1

《北京市居住小区物业管理办法》第八条规定:“居住小区开发建设周期较长的,在物业管理委员会成立之前,由该居住小区的开发建设单位负责物业管理,并可选择物业管理公司进行前期管理。”

代表观点:

由于前期物业管理公司受开发商委托或由开发商关联企业管理,物业管理公司不是最终对业主负责,从而埋下了物业管理公司与业主相互对抗的制度基础。

案例:恬心家园

不签物业合同拿不到钥匙

昨天,位于宣武区白纸坊西街的恬心家园小区业主陈育杰说,由开发商指定物业公司很不合理,业主和物业公司签合同时对该公司一点也不了解,但是不签拿不到房子的钥匙。

陈育杰说,他2001年入住时,开发商表示必须先签一个物业合同,当时有一些业主表示,他们对开发商选定的物业公司不了解,在该公司没有提供服务之前先交物业费不合理,但当时的情况是不交物业费、不签物业合同拿不到房子钥匙,业主只能签了合同。

该小区一女业主说,入住后,发现物业公司的服务并不能达到业主的要求,从第二年开始,一些业主选择了拒绝交纳物业费。

陈育杰说,物业公司是开发商选定的,虽说业主有意见,但只能协商,拒绝交纳物业费的业主被物业公司起诉,法院判决大多数业主败诉,直到现在,一些业主还和物业公司打着官司。

小区物业公司一罗姓主管说,尽管他们是小区开发商选定的,但物业公司的定位是对业主提供服务,所以和开发商是两回事,即使开发商让物业做一些事情,如果物业认为不符合业主的利益,也是不会做的。

焦点2

《办法》第十二条规定了物业管理公司“从事物业经营或开展其他多种经营和有偿服务”的权利。第十三条又明确规定:“物业管理公司开展物业及多种经营和服务的收益,应主要用于补充居住小区物业管理费用”。

代表观点:

根据业主购买物业共摊面积的界定,多数共用设施和场地属全体业主所有。《办法》上述内容模糊了居住小区业主共用设施的经营收益权权属问题,从而使业主委员会与物业管理公司的利益冲突难以避免。

案例:美丽园小区

广告位出租收益起纠纷

走进位于海淀区航天桥西北方向美丽园小区的电梯内,映入眼帘的是两幅花花绿绿的镜框广告。“里面的内容经常换,有时候是旅游,有时候是卖药什么的。”美丽园小区业委会主任雷霞说,小区里共有110部电梯,每年广告位出租收益在6万-8万元之间。

据雷霞介绍,2004年10月底美丽园进行了第二届业委会选举,经过与鸿铭物业公司的协商,对方同意把小区电梯的广告位交给业委会经营管理。

此前,广告位出租事宜均由物业负责。“2005年之前那些出租费电梯维护和保养用上了,”鸿铭物业管理处赵副主任称。

2005年12月15日,在美丽园业委会诉鸿铭物业乱收物业费一案中,北京市第一中级人民法院做出终审判决,判令鸿铭物业向业委会返还2005年之前的18万元电梯广告位租赁收益等。

“但是鸿铭物业没有执行判决。”雷霞说,业委会已向法院申请强制执行,法院已经立案。希望年后会有一个结果。

鸿铭物业管理处负责人则称,公司方面对返还三年18万元这个年限和数字存有疑义。目前公司正在就此事进行磋商。

本报记者 王殿学 张晓玲

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